En el mundo de las inversiones inmobiliarias, saber cómo valorar una propiedad es fundamental para tomar decisiones financieras acertadas. Bernard S. Garrett, personaje clave en la película The Banker (2020), utilizó una técnica sencilla pero poderosa: el método de capitalización de ingresos o CAP Rate (Tasa de Capitalización).
En este artículo, te explico qué es el CAP Rate, cómo calcularlo y cómo puedes aplicarlo de manera práctica para valorar una propiedad, paso a paso, con ejemplos claros y fáciles de entender.
¿Qué es la Tasa de Capitalización (CAP Rate)?
La Tasa de Capitalización es una métrica financiera que se utiliza para valorar una propiedad de inversión en función de los ingresos netos operativos (NOI) que esta genera.
En términos simples, la CAP Rate mide la relación entre los ingresos de una propiedad y su precio de compra.
Es ampliamente usada en bienes raíces porque proporciona una estimación rápida del valor de una propiedad.
Fórmula de la Tasa de Capitalización
La fórmula básica del CAP Rate es la siguiente:
![\[ \text{CAP Rate} = \frac{\text{Ingreso Neto Operativo (NOI)}}{\text{Precio de la Propiedad}} \]](https://www.alexzapata.tk/wp-content/ql-cache/quicklatex.com-3869d8ffd294f5502ae85c00e4a4f462_l3.png "Rendered by QuickLaTeX.com")
Donde:
- Ingreso Neto Operativo (NOI): Es el ingreso bruto anual de la propiedad menos los gastos operativos.
- Precio de la Propiedad: Es el valor de compra o el valor estimado de la propiedad.
Si queremos determinar el valor de la propiedad, usamos la fórmula al revés:
![\[ \text{Valor de la Propiedad} = \frac{\text{NOI}}{\text{CAP Rate}} \]](https://www.alexzapata.tk/wp-content/ql-cache/quicklatex.com-c0ad2b0d11ba4a9515543404386c7652_l3.png "Rendered by QuickLaTeX.com")
Pasos para Calcular el Valor de una Propiedad con CAP Rate
Veamos paso a paso cómo aplicar esta técnica:
- Determina el ingreso bruto anual, este es el total de ingresos que la propiedad genera en un año, principalmente por alquileres.
- Resta los gastos operativos, los gastos incluyen mantenimiento, impuestos, seguros, administración, etc.
- Establece la tasa de capitalización, la CAP Rate se obtiene de transacciones similares en el mercado o del rendimiento esperado del inversionista.
- Calcula el valor de la propiedad, usa la formula del valor de la propiedad.
Ejemplo Práctico:
Supongamos que queremos valorar un edificio que tiene las siguientes características:
- Ingresos Brutos Anuales: $100,000
- Tasa de Desocupación: 8%
- Gastos Operativos Anuales: $12,000
- Tasa de Capitalización: 10%
Paso 1: Calcular los Ingresos Efectivos (considerando desocupación)
Primero, calculamos la pérdida por desocupación:
100,000 x 0.08 = 8,000
Por lo tanto, los ingresos efectivos son:
100,000 − 8,000 = 92,000
Paso 2: Determinar el Ingreso Neto Operativo (NOI)
Restamos los gastos operativos de los ingresos efectivos:
NOI = 92,000 − 12,000 = 80,000
Paso 3: Calcular el Valor de la Propiedad
Aplicamos la fórmula con la CAP Rate del 10% (0.10):
![\[ \text{Valor} = \frac{\text{NOI}}{\text{CAP Rate}} = \frac{80,000}{0.10} = 800,000 \]](https://www.alexzapata.tk/wp-content/ql-cache/quicklatex.com-682648520ee50e502f5f330e6e27e8e6_l3.png "Rendered by QuickLaTeX.com")
Resultado: El valor de la propiedad es $800,000.
¿Por Qué Es Importante el CAP Rate?
- Evaluación Rápida: Permite estimar el valor de una propiedad en cuestión de minutos.
- Comparación entre Propiedades: Es útil para comparar el rendimiento de diferentes propiedades en el mercado.
- Toma de Decisiones: Ayuda a determinar si una propiedad es una buena inversión o si está sobrevalorada.
Conclusión
La Tasa de Capitalización (CAP Rate) es una herramienta clave para valorar propiedades de inversión de forma objetiva y eficiente. Como lo enseñó Bernard S. Garrett en The Banker, conocer esta técnica te da una ventaja al evaluar y negociar bienes raíces.